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購屋停看聽

Q1:如何選擇足以信賴的建設公司?
A:建設公司的好壞,是建築物品質有無保證的一大關鍵。一般購屋者最關心的不外是區位、價格和品質,然而房屋的品質確實較難比較,如果能從建設公司是否足以信賴著手,則消費者較能買得安心。

  那要如何選擇足以信賴的建設公司?基本上,可以從四個指標:「品牌形象」、「信譽口碑」、「品質保證」及「售後服務」來檢視。

重視品牌形象:如果建設公司珍惜自己好不容易經營起來的公司品牌及企業形象,懂得「愛惜羽毛」,對於自家房屋的品質要求,也會比較用心,他們的建案自然比部分「打帶跑型的一案公司」,基本上多一層保護。

信譽及口碑佳:由於品牌形象可以用行銷手段堆砌起來,因此消費者最好多探聽建設公司的信譽及口碑,最簡單的方法,就是向該建設公司的老客戶探詢:「如果將來換房子,還會不會再買這家公司的產品?」

勇於品質保證:建設公司敢不敢對自己的建案做出「品質保證」,可以檢視建設公司對自己產品的信心及負責態度。習慣偷工減料的建設公司,對產品當然沒有信心,必然會想盡辦法掩蓋房屋的相關資訊,不讓消費者知道;勇於負責的建設公司,對房屋的相關資訊自然勇於揭露。建議消費者在購屋時不妨留意:

 ■銷售人員及銷售現場是否誠實揭露房屋品質的相關資訊?
 ■建設公司是否願意提供施工現場的資訊?
 ■建設公司是否願意為消費者舉辦開工、結構、裝修、交屋等階段的說明會?

提供售後服務建設公司重視售後服務,表示對其產品品質很有信心,更值得消費者信賴。如果房屋品質可能會有問題,建設公司一定不敢提出售後服務的承諾,既使公平交易法有明文規定,建設公司也一定會提出各種排他條款撇清責任。

  此外,是否曾獲得建築獎項等社會肯定,也可作為評估的參考。例如,象徵建築業界最高榮譽的「國家建築金質獎」;由建築師雜誌舉辦的「台灣建築獎」;以及由台灣永續關懷協會主辦的「國家建築金獎」。值得注意的是,台灣永續關懷協會在2006年為了促進台灣建築業的良性發展,同時避免不肖建商趁房市復甦犧牲消費者的購屋權益,首度開辦「台灣誠信建商」遴選及認證活動,入選的建設公司將提供六大保證,結果正好可以作為消費者的購屋參考。

Q2:公共設施要愈多愈好嗎?公設比怎樣計算才合理?
A:近年來國內住宅建築設計日趨豪華,造成公共設施面積所占的比重愈來愈高,且地政機關准許登記產權的公共設施項目也愈來愈多,加上目前建築技術規則對公共設施的項目及定義,並無明確規範,因此建設公司分配公設的權限相對增加,導致不少消費者因「坪數灌水」而吃了啞巴悶虧。

   公設比應該多少才合理?不同建案有不同的公設比,一般而言,五樓公寓的公設比大約為10%∼12%,七樓電梯住宅大約是15%∼18%,12樓至20樓的電梯華廈公設比約在20∼25%之間,至於開放空間或高層建築、小套房產品的公設比則高達25%∼35%。不少建案為了突顯產品的精緻性,增加許多公共設施,則其「公設比」必然提高。

  公共設施面積包括所謂的「大公」和「小公」,目前並無明文規定,坊間指的「大公」,泛指所有住戶共同使用分攤的公共設施,包括屋頂突出物、一樓大廳、地下避難室、機電設備室、樓梯間、法定機車位、水塔及公用休閒空間;「小公」則指當層樓個別住戶使用分攤的部分,如當層樓梯及電梯間和走道等。

  公共設施要愈多愈好嗎?其實不見得,首先要考量這些設施的實用性,是不是符合自己的需求,否則徒增經濟負擔;其次,要考慮日常維護的問題。經常可見建商剛剛交屋時,所有設施都美輪美奐,但隔一段時間後,因為部分住戶不願分擔維修費用及水電費用,公共燈具被迫減用,或換成省電燈管,建設公司在預售時特別重金聘請燈光大師設計的燈光計畫,便失去原有的氣氛效果,連原本吸引人氣的游泳池,也可能因為水費龐大,慘遭荒廢或移作他用。

  不過,公設比也不是愈低愈好。公設比偏低的房子,可能沒有地下停車位、沒有管理員室,生活機能不足,休閒設施不夠,停車及安全管理都很不方便,久而久之,居住品質便會降低,房屋價值也會走低。

  因此,綜合多方考量下,如果經濟負擔條件允許,有適度公設的住宅建案還是比較符合理想需求的。

Q3:購買預售屋的消費者,怎樣確保房屋的品質?
A:購買預售屋,最怕建商偷工減料、施工品質不良,然而台灣大多數建設公司對於房子的施工過程總是諱莫如深,遇到購屋者的探詢,總是推三阻四,基於資訊的不透明,再加上建築施工品質,確實需要有相當專業,才能看得出好壞,因此購屋消費者向來是處於極其弱勢的地位。

  既然花了大筆金錢買一棟房屋,購屋者理所當然要主張自己的消費權利,尤其是「知的權利」,建設公司也有義務,滿足消費者對相關資訊的需求。

  一般建設公司基於安全理由,非常不歡迎客戶到工地參觀,但基於消費者的權利,房屋在施工階段,建設公司是沒有理由拒絕客戶參觀工地的要求。此時,建議購屋者不要讓自己的權利睡著了。

  不過,一般消費者到了工地,如果沒有專人解說,就像是霧裡看花。最好的情形是,建設公司尊重客戶知的權利,願意對興建中的個案,依工程進度依序舉行「開工」、「結構」、「裝修」、「交屋」等四大說明會,向購屋客戶說明,同時主動邀請客戶參觀「混凝土澆灌」及「防水試水」的過程,並提供施工說明書,讓消費者充份了解工程進度與品質。

   此外,為因應網路時代來臨,建設公司若能進一步提供網路即時監工服務,使客戶隨時隨地上網監工,瞭解建案的工程進度、管理及品質等,對消費者「知的權利」將更有保障。

Q4:房屋買賣怎樣才算正式取得產權?
A:房屋買賣所有權的移轉,依民法第758條規定,非經登記,不生效力,因此取得正式產權的時點,以地政機關登記完竣時為準。一般房屋買賣取得產權前,要經過簽約、用印、完稅、交屋四大流程:

Step1簽約通常約在議價、付訂金後一週簽約,不動產買賣雙方對買賣契約內容已達成共識,簽約確定買賣成交(準備印章、身分證和訂金收據),並付簽約款。

Step2用印必須先到戶政事務所申請印鑑證明,取得印鑑法律效力,然後買賣雙方在所有文件上用印,並準備所有權狀、印鑑證明、戶籍資料等,辦理報稅和過戶手續。

Step3完稅簽約後三十日內,要向當地稅捐機關繳交房屋買賣的稅費,買方繳納契稅及印花稅,賣方繳納增值稅。要確認完稅後,才能辦理過戶。(須注意若過戶時間在房屋稅或地價稅開徵期間,則需同時繳納)

Step4交屋繳稅完畢後,要帶著買賣契約書正、副本、繳納稅單、身分證影本和土地、建物所有權狀等資料,到地政事務所辦理所有權移轉等權利變更,等尾款支付完畢後(通常是向銀行辦理房貸來支付尾款),便可進行房屋點交,此時買方可取得所有及使用產權。

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